Bariavungtaucity  - Bản tin hàng ngày

Tất tần tật về đất quy hoạch mà người dân phải biết

Ngày nay nhu cầu mua đất của người dân ngày càng tăng lên và việc mua đất bị dính vào quy hoạch cũng là điều thường xuyên xảy ra. Vậy đất quy hoạch là gì và những thông tin liên quan đến đất quy hoạch ra sao? Bài viết hôm nay chúng tôi sẽ giới thiệu cho các bạn toàn bộ những thông tin liên quan đến đất bị dính khu quy hoạch. Hãy cùng theo dõi nhé.

Đất quy hoạch là gì? Thời hạn thu hồi đất bao lâu?

Trước tiên để có thể hiểu về đất quy hoạch là gì thì chúng ta phải nắm được quy hoạch sử dụng đất là như thế nào. Theo như quy định ở Khoản 2, Khoản 3 Điều 3 của Luật đất đai năm 2013 thì quy hoạch sử dụng đất chính là việc lên kế hoạch phân bổ và xác định một vùng đất đai nào đó để sử dụng cho một mục đích nhất định. Đồng thời sự quy hoạch đất này sẽ có những thay đổi, định hướng sử dụng quỹ đất để phù hợp với nhu cầu sử dụng đất trong từng ngành và từng lĩnh vực đối với từng địa phương khác nhau. Việc định hướng như vậy sẽ được áp dụng cho từng vùng kinh tế khác nhau và được xây dựng ở một khoảng thời gian nhất định và được chia thành từng kỳ quy hoạch sử dụng đất cụ thể.

Từ đây chúng ta có thể hiểu ngắn gọn việc quy hoạch sử dụng đất chính là việc lập kế hoạch sử dụng đất tại từng địa phương và phân theo từng mục đích sử dụng ứng với từng thời kỳ ở một khoảng thời gian nhất định. Do đó đất quy hoạch chính là vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất. Một số loại đất quy hoạch phổ biến mà chúng ta có thể thấy đó là quy hoạch khu dân cư, quy hoạch làm đường giao thông, quy hoạch đường sắt…

Đất quy hoạch là vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất
Đất quy hoạch là vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất

Đối với việc quy hoạch đất này được đưa ra để có thể định hướng chính sách, phát triển nền kinh tế của địa phương và đảm bảo cho việc sử dụng quỹ đất một cách có hiệu quả hơn. Ngoài ra đất quy hoạch cũng chính là cơ sở để giúp cho nhà nước giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và đồng thời nó cũng là một cơ sở giúp cho nhà nước thực hiện việc đền bù đất cho người dân khi có quy hoạch cần phải thu hồi đất.

Thời hạn thu hồi đất sẽ được quy định theo Khoản 3, Điều 49, Luật Đất đai năm 2013 quy định diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án là trước 3 năm. Sau 3 năm mà chưa có quyết định về việc thu hồi đất thì cơ quan chức năng có thẩm quyền cần phải phê duyệt kế hoạch sử dụng đất, phải điều chỉnh, hủy bỏ và công bố điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi với phần diện tích đất được ghi trong kế hoạch sử dụng.

Thời hạn thu hồi đất là trước 3 năm
Thời hạn thu hồi đất là trước 3 năm

Nếu như cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng lại không công bố về việc điều chỉnh hủy bỏ này thì người sử dụng đất vẫn có sẽ được thực hiện các quyền sử dụng đất mà sẽ không bị hạn chế bởi bất kỳ lý do nào.

Cách nhận biết đất dính quy hoạch

Khi bạn đã tìm kiếm được một mảnh đất ưng ý thì công việc cần thiết đó là tìm hiểu xem mảnh đất đó có nằm trong quy hoạch hay không. Nhưng làm sao để biết đất có quy hoạch hay không? Để có thể nhận biết đất dính quy hoạch bạn có thể tham khảo một số cách dưới đây.

Kiểm tra thông tin mảnh đất trên sổ đỏ

Nếu như mảnh đất đó đã được cấp sổ đỏ thì thông tin quy hoạch sẽ thường được ghi trực tiếp vào phần ghi chú của sổ đỏ. Trong phần ghi chú đó sẽ ghi rõ xem lô đất này nằm trong diện quy hoạch là gì. Do đó người mua sẽ xem xét quy hoạch đó có phù hợp đối với bản thân mình hay không để có thể quyết định mua đất.

Đất có sổ đỏ nằm trong quy hoạch là trường hợp đất nằm trong diện quy hoạch đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất sẽ được tiếp tục sử dụng và sẽ được thực hiện đầy đủ những quyền của người sử dụng đất theo như đúng quy định của pháp luật.

Nhận biết đất quy hoạch thông qua sổ đỏ
Nhận biết đất quy hoạch thông qua sổ đỏ

Liên hệ với công ty, dịch vụ nhà đất ở địa phương

Đối với những công ty, dịch vụ nhà đất tại mỗi địa phương sẽ nắm được thông tin và vấn đề quy hoạch đất ở địa phương đó. Vì vậy để có thể biết được đất có bị dính quy hoạch hay không thì bạn có thể liên hệ với công ty này để nắm được những thông tin quy hoạch một cách nhanh chóng và dễ dàng nhất.

Với cách này thông tin khá chính xác nhưng bạn cần phải trả một khoản phí nhỏ cho dịch vụ này và nó thường sẽ cập nhật chậm hơn so với luồng thông tin quy hoạch của những cơ quan trên trên quận, huyện.

Liên hệ với các cơ quan chức năng có thẩm quyền tại nơi có mảnh đất

Cơ quan chức năng có thẩm quyền trong lĩnh vực này đó chính là Phòng Tài nguyên Môi trường ở quận, huyện nơi mà có đất. Lúc này bạn có thể liên hệ trực tiếp và cán bộ chức năng sẽ giúp tra cứu bản đồ quy hoạch một cách nhanh chóng và giải đáp giúp bạn xem liệu mảnh đất mà mình muốn mua có bị dính quy hoạch trong tương lai hay không.

Với cách kiểm tra này sẽ giúp cho bạn xác nhận được thông tin một cách an toàn và mang đến độ chính xác cao nhất. Tuy nhiên với cách này thì thường làm bạn tốn thời gian và công sức, đặc biệt đối với những người không ở gần trung tâm hành chính. Đồng thời số lượng người dân đi hỏi khá đông còn có thể gây ra tình trạng bị quá tải và bạn phải chờ đợi rất lâu.

Liên hệ cơ quan chức năng có thẩm quyền
Liên hệ cơ quan chức năng có thẩm quyền

Sử dụng công cụ tra cứu trực tuyến

Tại một số tỉnh, thành phố lớn hiện đang hỗ trợ tra cứu thông tin quy hoạch đất trên nền tảng trực tuyến. Bạn có thể tra cứu thông qua điện thoại, máy tính ở bất cứ nơi đâu và bất cứ lúc nào. Điều này sẽ giúp cho người dân có thể tiết kiệm được thời gian và công sức đi lại.

Tuy nhiên với cách tra cứu trực tuyến này thì chưa thực sự phổ biến. Bởi có một số địa phương công cụ tra cứu trực tuyến chưa được phát triển rộng rãi nên người dân không thể tra cứu được.

Sau khi bạn đã tra cứu và tìm hiểu thông tin và nhận thấy thửa đất mình muốn mua không thuộc diện quy hoạch thì hãy nên mua và bắt đầu xuống tiền đặt cọc nhé.

Đất quy hoạch có được đền bù không?

Đất quy hoạch có đền bù không là một trong những câu hỏi được rất nhiều người dân đặt ra. Việc đền bù đất quy hoạch sẽ được áp dụng vào từng trường hợp cụ thể và đất quy hoạch được đền bù thường gặp khi Nhà nước thu hồi đất. Chúng ta có thể tìm hiểu tại Nghị định số 84/2007/NĐ – CP ngày 25/5/2007 của Chính Phủ.

Đất quy hoạch vẫn được đền bù
Đất quy hoạch vẫn được đền bù

Đối với trường hợp thu hồi đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 nhưng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong những loại giấy tờ theo quy định và được ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất đó công nhận là không có tranh chấp thì việc bồi thường đất sẽ dựa theo quy định như sau:

+ Trường hợp đất đang được sử dụng là đất có nhà ở và bị quy hoạch thì người đang sử dụng đất này sẽ được bồi thường đối với diện tích đất mà thực thế đang sử dụng. Tuy nhiên diện tích được bồi thường sẽ không vượt quá hạn mức giao đất theo như quy định của Luật Đất đai tại thời điểm đã có quyết định thu hồi đất. Đối với diện tích phần đất vượt quá hạn mức giao đất ở và kèm theo đó là diện tích đất vườn, đất ao ở trên cùng một thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận là nhà ở thì sẽ được bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy định ứng với đất nông nghiệp.

+ Đối với trường hợp đất sử dụng với mục đích phi nông nghiệp và bị quy hoạch thì người sử dụng đất sẽ được bồi thường với diện tích đất thực thế đang sử dụng.

+ Trường hợp diện tích phần đất được sử dụng vào với mục đích nông nghiệp và các cá nhân, hộ gia đình đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì sẽ được hỗ trợ và đền bù đối với phần diện tích mà trên thực tế đang sử dụng. Tuy nhiên phần diện tích bồi thường sẽ không được vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp.

+ Đối với những trường hợp diện tích đất nông nghiệp vượt quá hạn mức giao đất thì người sử dụng đất sẽ không được hưởng đền bù. Nếu như trường hợp đất đang sử dụng là đất có nhà ở mà người sử dụng đất bị thu hồi không có chỗ nào khác thì sẽ được hỗ trợ về đất hoặc sẽ được giải quyết nhà tái định cư.

Người sử dụng đất quy hoạch bị thu hồi sẽ được đền bù như thế nào?

Theo như quy định tại khoản 2 Điều 74 của Luật đất đai năm 2013 đã quy định về việc bồi thường được thực hiện thông qua việc giao đất có cùng mục đích sử dụng đối với loại đất bị thu hồi. Nếu trường hợp không có đất để bồi thường thì người sử dụng đất bị thu hồi sẽ được bồi thường đất bằng tiền thông qua mức giá đất của từng loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Đối với cá nhân, hộ gia đình sẽ được bồi thường theo diện tích thu hồi nhân với giá đất của đất thu hồi.

Người dân sẽ được đền bù đất quy hoạch theo mức quy định
Người dân sẽ được đền bù đất quy hoạch theo mức quy định

Trường hợp hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất thì phần giá trị tài sản gắn liền với đất khi bị thu hồi thì được bồi thường như sau:

Tgt = G1G1/T x T1

Trong đó:

  • Tgt sẽ là giá hiện có của nhà, công trình bị thu hồi.
  • G1 là giá trị xây nhà mới, công trình bị thiệt hại có tiêu chuẩn kỹ thuật tương ứng do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành.
  • T là thời gian khấu hao được áp dụng đối với nhà, công trình bị thiệt hại.
  • T1 là thời gian mà nhà, công trình bị thiệt hại đã qua sử dụng.

Giá đất quy hoạch để tính bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

Giá đất quy hoạch để tính bồi thường khi nhà nước thu hồi đất sẽ được xác định dựa trên những căn cứ:

+ Nguyên tắc định giá đất.

+ Phương pháp định giá đất.

+ Kết quả tổng hợp thông tin thửa đất và giá đất thị trường.

Giá đất quy hoạch được tính dựa trên những căn cứ cơ bản
Giá đất quy hoạch được tính dựa trên những căn cứ cơ bản

Để có thể tính giá đất quy hoạch để bồi thường thì bạn sẽ áp dụng các phương pháp xác định như:

+ Phương pháp so sánh trực tiếp: Đây là một phương pháp được áp dụng để tính giá đất đối với trường hợp trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

+ Phương pháp chiết trừ: Phương pháp này sẽ được áp dụng để có thể định giá đối với những thửa đất óc tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản tương tự với thửa đất đã được định giá và đã chuyển nhượng trên thị trường hay trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

+ Phương pháp thu nhập: Đây là phương pháp áp dụng giá đối với thửa đất xác định được những khoản thu nhập và các chi phí từ việc sử dụng đất.

+ Phương pháp thặng dư: Phương pháp này được áp dụng để có thể định giá đối với những thửa đất có tiềm năng phát triển do có sự thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doan thu phát triển giả định và tổng của chi phí ước tính.

+ Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Sẽ được áp dụng để có thể tính giá đất quy hoạch được bồi thường khi không xác định được đầy đủ thông tin để áp dụng những phương pháp trên.

Khi lấy các thông tin để có thể áp dụng từng phương pháp tính giá đất quy hoạch để bồi thường thì chúng ta phải ưu tiên để lựa chọn đất ở những khu vực định giá và xác định tại thời điểm gần nhất đối với thời điểm định giá đất.

Đất quy hoạch có được chuyển mục đích sử dụng không?

Để có thể biết được đất trong khu quy hoạch có được chuyển mục đích sử dụng không thì bạn nên tìm hiểu sơ bộ những thông tin dưới đây.

Theo như quy định tại khoản 7, khoản 8 Điều 49 Luật đất đai 2013 thì một số vấn đề có liên quan đến đất quy hoạch như sau:

Đối với trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã có công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng thửa đất đó sẽ tiếp tục được sử dụng và thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo đúng như quy định của pháp luật.

Đối với một số trường hợp nếu đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện và người sử dụng đất ở khu vực quy hoạch muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì sẽ tiếp tục được thực hiện theo các quyền của người sử dụng đất. Tuy nhiên không được xây dựng mới nhà ở, công trình hay trồng cây lâu năm tại mảnh đất này. Nếu như người sử dụng đất đó có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở hay các công trình hiện đang có trên mảnh đất thì phải nhận được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định thì mới được triển khai.

Một số trường hợp đất quy hoạch vẫn có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Một số trường hợp đất quy hoạch vẫn có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Như vậy đối với đất quy hoạch vẫn có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên nó phải thuộc trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng sẽ tiếp tục thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất theo như quy định của pháp luật. Chẳng hạn như bạn vẫn có thể chuyển đổi quyền sử dụng đất, chuyển nhượng đất, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp hay góp vốn quyền sử dụng đất...

Kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất này cũng cần phải phù hợp đối với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện và phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đồng thời nhu cầu sử dụng đất của người yêu cầu cần phải thê hiện trong đơn chuyển mục đích sử dụng đất.

Đất quy hoạch có lên thổ cư được không?

Chuyển đổi đất quy hoạch lên đất thổ cư là một trong những việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Như những thông tin mà chúng tôi vừa chia sẻ ở trên thì việc đất quy hoạch lên đất thổ cư vẫn hoàn toàn có thể xảy ra đối với trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã có công bó nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện. Còn đối với trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện và có quyết định thu hồi đất theo kế hoạch thì đất thu hoạch đó sẽ không được lên đất thổ cư.

Đất quy hoạch có thể chuyển đổi lên đất thổ cư được
Đất quy hoạch có thể chuyển đổi lên đất thổ cư được

Đất quy hoạch có được cấp sổ đỏ không?

Vấn đề mà nhiều người quan tâm nhất đối với đất quy hoạch đó là đất trong quy hoạch có được cấp sổ đỏ không? Việc cấp sổ đỏ đối với phần đất trong diện quy hoạch sẽ được áp dụng theo quy định tại Khoản 2 Điều 49 của Luật Đất đai 2013.

  • Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã có công bố nhưng chưa thực hiện kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì lúc này người sử dụng đất sẽ tiếp tục sử dụng và thực hiện những quyền của người sử dụng đất dựa theo quy định của pháp luật.
  • Đối với trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực cần phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch sẽ được tiếp tục thực hiện những quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Như vậy theo như những thông tin ở trên thì người sử dụng đất trong diện quy hoạch có được cấp đỏ hay không sẽ phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất của Ủy ban nhân dân tại khu đất quy hoạch đó.

Đất quy hoạch vẫn được cấp sổ đỏ đối với một số trường hợp
Đất quy hoạch vẫn được cấp sổ đỏ đối với một số trường hợp

Nếu trường hợp Ủy ban nhân dân đã có kế hoạch sử dụng đất đối với đất quy hoạch thì người sử dụng đất sẽ không được cấp sổ đỏ. Nếu như Ủy ban nhân dân chưa có phê duyệt cho kế hoạch sử dụng đất thì người sử dụng đất vân có thể xin cấp sổ đỏ nếu như đã đủ điều kiện cấp sổ đỏ được quy định tại điều 100 hoặc điều 101 của Luật đất đai 2013 và phải tuân thủ theo luật định.

Sau 3 năm nếu chưa có quyết định về việc thu hồi đất thì cơ quan chức năng có thẩm quyền cần phải điều chỉnh, hủy bỏ và công bố.

Tại Khoản 6 điều 19 của Nghị định số 43/2014/NĐ – CP có quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 có đề cập tới một số trường hợp sẽ không được cấp sổ đỏ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và một số tài sản gắn liền với đất được quy định như sau:

Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp sổ đỏ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất nhưng đã có công văn, thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan chức năng có thẩm quyền.

Đất quy hoạch có được mua bán không?

Để có thể tìm hiểu xem đất quy hoạch có bán được không chúng ta sẽ xem xét trong 2 trường hợp chính đó là:

Đất bị quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi

Đối với trường hợp đất quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi thì người sử dụng đất vẫn thực hiện được quyền giao dịch mua bán đất như bình thường theo quy định của pháp luật.

Đất bị quy hoạch và đã có quyết định thu hồi

Đối với trường hợp này thì người sử dụng đất sẽ không có quyền sửa chữa, giao dịch hay mua bán gì hết. Nếu như Ủy ban nhân dân ở mảnh đất đã đã có công bố quyết định thu hồi mà bạn vẫn có tình thực hiện giao dịch mua bán thì người bán sẽ vi phạm pháp luật. Đồng thời hợp đồng đặt cọc sẽ bị vô hiệu hóa. Khi đó nếu người mua đất đã đặt cọc cho người bán thì vẫn có thể lấy lại được số tiền đã lỡ đặt cọc.

Đất quy hoạch có thể mua bán được không?
Đất quy hoạch có thể mua bán được không?

Như vậy trước khi quyết định mua đất quy hoạch thì bạn cần phải xem xét thông tin thật kỹ để có thể tránh được trường hợp mua phải giá cao hơn so với giá đền bù của cơ quan Nhà Nước. Những thông tin này cũng giúp trả lời luôn cho câu hỏi đất trong quy hoạch có chuyển nhượng được không? Tuy nhiên người sử dụng đất nếu muốn chuyển nhượng cần phải đáp ứng đầy đủ những điều kiện dưới đây:

+ Phải sở hữu giấy chứng nhận quyền sử dụng và quyền sở hữu đất đai.

+ Diện tích đất đai đó không đang trong quá trình xảy ra tranh chấp căng thẳng.

+ Đất đai không bị kê biên nhằm đảm bảo việc thi hành án.

+ Đất đai còn trong thời hạn sử dụng.

Trường hợp nếu như đất thuộc diện quy hoạch nhưng chưa có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc thu hồi đất thì chủ sở hữu sẽ có quyền chuyển nhượng đất nếu đáp ứng được các điều kiện trên. Khi mua đất thuộc diện quy hoạch và đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bị thu hồi thì người sở hữu sẽ được Nhà nước bồi thường theo đúng quy định của pháp luật. Những yêu cầu về hoàn tiền hay khởi kiện đều sẽ không được đáp ứng.

Bên cạnh đó vẫn có một số trường hợp giao dịch mua bán trên đất có quyết định thu hồi. Chẳng hạn như:

+ Một số người có quan hệ tốt với chính quyền và nắm được trước những thông tin về quy hoạch. Lúc này đã chi tiền gom hết quỹ đất bị dính quy hoạch khu vực đó.

+ Một số trường hợp người dân nằm trong vùng đất quy hoạch đó và thấy có người mua thì khá là mừng là quyết định bán nhưng họ không biết là chỉ trong một thời gian ngắn nữa là thửa đất đó sẽ có quyết định thu hồi. Lúc này người bán là người bị thiệt nhiều nhất. Bởi người mua sẽ được cơ quan nhà nước đền bù với số tiền cao hơn mà họ đã bỏ ra mua đất quy hoạch.

Đất quy hoạch chưa có quyết định thu hồi có được tách thửa không?

Theo như quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ – CP thì trình tự tách thửa đất được quy định cụ thể như sau:

+ Người sử dụng đất sẽ nộp bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

+ Văn phòng đăng ký đất đai sẽ có trách nhiệm thực hiện một số công việc cụ thể như:

- Đo đạc địa chính để có thể chia tách thửa đất.

- Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà hay những loại tài sản khác có gắn liền đối với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới được tách hoặc hợp thửa.

- Chỉnh lý, cập nhật những biến động vào hồ sơ của địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để được trao đổi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với những trường hợp đã nộp hồ sơ tại xã.

+ Trường hợp tách thửa do quá trình chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất quy hoạch do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá hay do chia tách hộ gia đình, góp vốn... thì văn phòng đất đai sẽ thực hiện những công việc cơ bản sau:

- Đo đạc địa chính để có thể chia tách thửa đất cho phù hợp.

- Thực hiện các thủ tục đăng ký về sự biến động của đất theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích đấy chuyền quyền, đồng thời xác nhận thay đổi vào giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan chức năng có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà hay những tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích của những thửa đất không chuyển quyền.

+ Đối với trường hợp tách thửa đất do Nhà nước thu hồi một phần của thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ thực hiện những công việc cụ thể như sau:

- Đo đạc địa chính và chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ về địa chính và những cơ sở dữ liệu về đất đai.

- Xác nhận những thay đổi vào giấy chứng nhận đã được cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để có thể trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại xã.

Như vậy thông qua nội dung này chắc hẳn sẽ giúp cho các bạn sẽ hiểu được hơn về đất quy hoạch chưa bị thu hồi có được tách thửa không.

Đất quy hoạch vẫn được tách thửa theo quy định của pháp luật
Đất quy hoạch vẫn được tách thửa theo quy định của pháp luật

Người bán nhà đất trong diện bị quy hoạch có vi phạm pháp luật không?

Theo như quy định tại Khoản 2 Điều 49, Luật Đất Đai năm 2013 ngay cả khi quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng vẫn chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất sẽ được tiếp tục thực hiện những quyền theo quy định về sử dụng đất của mình và bao gồm cả việc chuyển nhượng. kể cả đối với trường hợp các huyện hay các quận đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm nhưng miếng đất vẫn chưa tời thời hạn thu hồi thì người sử dụng đất đương nhiên vẫn thực hiện tiếp quyền sử dụng đất ngoài trừ những trường hợp xây dựng nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm…

Người bán nhà đất quy hoạch không bị vi phạm pháp luật
Người bán nhà đất quy hoạch không bị vi phạm pháp luật

Như vậy đối với những người bán nhà đất thì sẽ không sai và không vi phạm pháp luật. Họ có thể bán cho những ai đang có nhu cầu mua đất thu hoạch mà không phải chịu một chi phí xử phạt vi phạm nào. Chỉ có người mua khi bỏ tiền ra mua nhà đất là đồng nghĩa với việc sẽ mua luôn những rủi ro. Một số rủi ro mà người mua có thể gặp phải đó là:

+ Khi người mua mua phải miếng đất bị dính quy hoạch và muốn bán lại cho người khác thì rất khó bán, mặc dù cho vị trí đó có nóng sốt như thế nào. Bởi nếu như những người đến xem mua đất và ưng ý thì họ lên phường hỏi thăm về mảnh đất đó và được biết là dính quy hoạch thì khả năng họ sẽ từ chối mua đất rất cao.

+ Trường hợp như bạn muốn thế chấp nhà đất này để vay vốn ngân hàng thì những mảnh đất quy hoạch sẽ không được ngân hàng xét duyệt hồ sơ. Lúc này bạn sẽ dễ dàng rơi vào tình trạng muốn bán cũng không được mà giữ lại cũng không biết phải sử dụng như thế nào.

+ Nếu trường hợp bạn muốn xây nhà trên đám đất bị dính quy hoạch thì chắc chắn sẽ gặp rắc rối. Bởi nếu khi lên phường xin cấp phép xây dựng thì cơ quan chức năng có thẩm quyền chỉ cấp phép cho bạn sửa lại căn nhà cũ. Nhiều trường hợp khi không được cấp phép xây dựng còn có ý định xây chui. Nhưng việc làm này là vi phạm pháp luật và sau này bạn muốn làm bất kì thủ tục nào trên phường thì cũng rất khó có thể xin và hoàn tất được thủ tục cần thiết.

+ Đặc biệt đối với những trường hợp khi mua nhà đất với dự định định cư lâu dài nhưng lại dính vào đất quy hoạch thì sẽ chấp nhận bị thu hồi mặc dù có sự bồi thường theo quy định. Nhưng mức độ bồi thường cũng chỉ trong một giới hạn cho phép. Điều này sẽ gây lãng phí đối với công sức đầu tư và ảnh hưởng nhiều tới đời sống của gia đình bạn.

Có nên mua nhà bị quy hoạch?

Việc mua nhà, đất bị quy hoạch là điều mà không người mua nhà đất nào mong muốn. Tuy nhiên một số trường hợp vì điều kiện kinh tế còn hạn chế và họ thường tìm đến những căn nhà hay đám đất bị vướng vào quy hoạch. Đồng thời việc có nên mua đất dính quy hoạch hay không thì còn tùy thuộc vào từng mục đích và điều kiện của mỗi người. Chẳng hạn như bạn muốn mua nhà đất với mục đích là để làm nơi sinh sống ổn định lâu dài nhưng mảnh đất bạn muốn mua lại đang nằm trong quy hoạch làm đường giao thông hay những loại quy hoạch khác không được xây dựng nhà không nên mua. Bởi mảnh đất đó rất dễ bị thu hồi trong quá trình sử dụng.

Còn đối với một số trường hợp nếu như nhà đất đó đang trong quy hoạch nhưng bán với mức giá rẻ thì có thể tùy vào điều kiện của kinh tế và bạn sẽ xem xét có nên mua hay không. Bởi quy hoạch là thứ có thể thay đổi theo thời gian. Cho nên không thể biết trước được đất quy hoạch này liệu có bị thay đổi hay dỡ bỏ trong tương lai hay không?

Bạn cũng có thể căn cứ vào mục đích sử dụng đất của mình để có thể đưa ra một quyết định cho phù hợp nhất. Mặc dù mua đất quy hoạch có thể tồn tại nhiều rủi ro nhưng ở một số trường hợp thì đây cũng chính là cơ hội. Vì vậy khi đi mua đất thì người mua hãy dành thời gian để có thể tìm hiểu rõ ràng hơn về phần quy hoạch đối với đất đai, nhà cửa mà mình đang có ý định mua để có thể phù hợp với nhất với mục đích sử dụng và khả năng tài chính. Không nên quá vội vàng và không tìm hiểu kỹ càng thông tin mà phải chịu thiệt thòi trong quá trình mua bán đất và có thể dẫn đến những tranh chấp không đáng có xảy ra.

Tìm hiểu kỹ thông tin trước khi quyết định mua nhà đất quy hoạch
Tìm hiểu kỹ thông tin trước khi quyết định mua nhà đất quy hoạch

Ngoài việc tìm hiểu về đất có nằm trong quy hoạch hay không để có thể ra quyết định mua đất thì người mua cũng cần phải tìm hiểu về một số thông tin khác có liên quan đến mảnh đất mà bạn muốn mua. Chẳng hạn như chủ đầu tư đã có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa, đất này có xây được nhà cửa, công trình hay không, nguồn gốc của đất và nó có đang nằm trong tranh chấp hay bị kê biên để đảm bảo thi hành án... Đây chính là toàn bộ thông tin mà người mua nên tìm hiểu kỹ và rõ ràng trước khi mua để giúp bạn có thể tránh được những rủi ro cho bản thân.

Một số trường hợp khi đã nắm bắt rất rõ thông tin về đất quy hoạch và biết được rằng sau một thời gian ngắn nữa thì khu vực này sẽ được Nhà nước hủy bỏ quy hoạch và việc mua lại trở nên có lời. Nếu bạn mua nhà dính quy hoạch thì chỉ mất thời gian trong việc sửa chữa nhưng ngược lại thì có thể được cơ quan Nhà nước đền bù thỏa đáng nếu như có quyết định thu hồi. Tuy nhiên việc đền bù này cũng phụ thuộc vào từng loại quy hoạch để có những mức giá đền bù khác nhau. Cụ thể như:

+ Đối với những công trình phục vụ mục đích xã hội như trường học, bệnh viện, các công viên cây xanh thì sẽ có mức giá đền bù cao hơn.

+ Đối với quy hoạch để làm chung cư, khu đô thị... thì sẽ có mức giá đền bù cao và phù hợp với thị trường.

Tùy thuộc từng loại đất quy hoạch sẽ có mức đền bù khác nhau
Tùy thuộc từng loại đất quy hoạch sẽ có mức đền bù khác nhau

Với những thông tin trên đây thì các bạn chắc hẳn đã có thêm nhiều thông tin liệu rằng có nên mua, bán đất quy hoạch hay không? Việc mua bán đất khách hàng hãy cân nhắc thật kỹ. Đừng mua nhà theo sở thích mà hãy mua nhà theo túi tiền của mình.

Bài viết trên là toàn bộ những thông tin có liên quan đến đất quy hoạch. Chúng tôi hy vọng rằng những thông tin mà chúng tôi cung cấp đến cho các bạn thêm nhiều điều hữu ích và có thể thực hiện mọi công việc một cách thuận tiện và dễ dàng nhất. Đặc biệt đối với những ai đang có ý định mua đất quy hoạch thì hãy nên nhớ tham khảo và tìm hiểu thật kĩ để có thể đưa ra một quyết định phù hợp nhất. Cảm ơn các bạn đã quan tâm và theo dõi bài viết này của chúng tôi.

Xem thêm: