Nội dung chính

Sốt đất ở Bà Rịa - Vũng Tàu: Diễn biến, thực hư & nguyên nhân

Đăng bởi Trần Hải - Ngày đăng: 30/11/2021

Từ đầu năm 2021 đến nay, sốt đất ở Bà Rịa - Vũng Tàu đã diễn ra qua 2 đợt. Cùng bài viết làm rõ hơn về nguyên nhân, diễn biến và thực hư của các cơn sốt đất này là như thế nào.

Trong 5 - 10 năm trở lại đây, giới đầu tư bất động sản không còn lạ lẫm gì với khái niệm sốt đất. Ở những khu vực sốt đất thật, hiện tượng này đã giúp nhiều nhà đầu tư thắng lớn, mang về nguồn lợi nhuận khổng lồ. Nhưng ở những khu vực sốt đất ảo thì thị trường cũng đã chứng kiến không ít nhà đầu tư thua lỗ, thậm chí là mất trắng. Lựa chọn sốt đất để đầu tư không sai, nhưng nếu lựa chọn sai cơn sốt thì rủi ro nhà đầu tư gặp phải rất lớn.

Vậy sốt đất ở Bà Rịa - Vũng Tàu là thật hay ảo? Trả lời được câu hỏi này sẽ giúp anh/chị biết được có nên đầu tư vào nhà đất Bà Rịa - Vũng Tàu hay không.

Trước đó, năm 2020, thị trường bất động sản cả nước chứng kiến cơn sốt đất ảo tại xã Bình Ba, huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Cơn sốt bắt đầu từ tháng 2 sau đó nhanh chóng lụi tàn, để lại nhiều “nỗi đau” cho người trong cuộc. Nguyên nhân của cơn sốt được xác định là do thông tin Vin Group sắp triển khai dự án khoảng 800 ha tại Bình Ba, tuy nhiên đại diện của tập đoàn cho biết đây không phải là sự thật. Chính vì “cú sốc” này mà mỗi khi diễn ra sốt đất thì ai nấy cũng đều đối diện với tâm lý thận trọng và dò xét hơn. Liệu sốt đất Bà Rịa - Vũng Tàu 2020 có lặp lại lần nữa trong năm 2021 không?

Giải mã cơn sốt đất Bà Rịa - Vũng Tàu đầu năm 2021

Cơn sốt này diễn ra vào thời điểm cuối năm 2020 kéo dài đến đầu năm 2021 tại huyện Xuyên Mộc, huyện Châu Đức và thị xã Phú Mỹ. Cơn sốt đã khiến giá đất tại các khu vực này tăng đột biến (có nơi tăng gấp hơn 10 lần) và tạo ra sự biến động mạnh về lượng giao dịch.

Diễn biến

Cơn sốt bắt đầu từ tháng 12 năm 2020 nhưng đỉnh điểm của cơn sốt là tháng 2, tháng 3 năm 2021 (thời điểm sau tết nguyên đán). Biểu hiện của cơn sốt là sự có mặt của hàng loạt nhà đầu tư từ khắp mọi tỉnh thành đổ về, nhiều nhất là “dân” đầu tư ở Tp. HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Bình Phước, Tây Ninh,...

Lượng giao dịch đông và nhiều đến nỗi phòng công chứng tại các khu vực diễn ra sốt đất phải hoạt động liên tục, luôn trong tình trạng đông nghẹt người. Thậm chí tại thị trấn Phước Bửu (Xuyên Mộc) phải tăng thêm 2 phòng công chứng nhưng vẫn không thể đáp ứng được nhu cầu. Còn ở huyện Châu Đức thì lượng hồ sơ tăng khoảng 30 -40%.

Ông Nguyễn Minh Tứ - Phó Giám đốc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Xuyên Mộc chi biết: Hồ sơ mà chi nhánh nhận được tăng 15% so với cùng kỳ, trong đó tăng mạnh nhất là xã Bình Châu, thị trấn Phước Bửu và xã Phước Thuận thuộc huyện Xuyên Mộc.

Sốt đất đã khiến đất huyện Xuyên Mộc tăng giá từ 5 - 10 lần so với trước. Còn đất huyện Châu Đức và thị xã Phú Mỹ ghi nhận mức tăng từ 30 - 50%. Trong khi đó ở huyện Xuyên Mộc giới đầu tư chứng kiến mức tăng giá đất tăng kỷ lục từ 300 triệu đồng lên đến 3 tỷ đồng chỉ với 1 sào đất nông nghiệp, thậm chí nhiều khu vực còn tăng cao hơn.

Mặc dù giá đất tăng cao là vậy nhưng đó không phải là rào cản để nhà đầu tư từ bỏ. Thậm chí nhiều người còn “ôm mộng” giá đất sẽ tiếp tục tăng và họ sẽ kiếm được một khoản lợi nhuận cực lớn.

Thực hư

Giới chuyên gia nhận định rằng cơn sốt đất Bà Rịa - Vũng Tàu diễn ra cuối năm 2020 - đầu năm 2021 là cơn sốt ảo. Và để ngăn chặn hiện tượng này, Bộ Xây dựng cùng Bộ Tài nguyên - Môi trường đã có những biện pháp để rà soát, chấn chỉnh công tác quản lý nhà nước về giá đất để tránh ảnh hưởng đến đầu tư và gia tăng vi phạm pháp luật. Theo đó, Bộ Tài nguyên - Môi trường yêu cầu các địa phương thực hiện nghiêm các quy định về đăng ký chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất,... để thu thuế, kiểm soát các giao dịch ảo, thổi giá đất. Đồng thời, các địa phương tăng cường quản lý chặt chẽ và đảm bảo tuân thủ quy định của pháp luật về việc tách thửa đất nhằm ngăn chặn hành vi phân lô bán nền tràn lan.

Ngày 20/4/2021, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũng đã có văn bản nhằm chấn chỉnh công tác quản lý nhà nước về giá đất và thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh. Theo đó, tỉnh sẽ tạm dừng thực hiện các thủ tục chuyển nhượng cho nhiều hộ gia đình, cá nhân chung quyền sử dụng mộ thửa đất; đồng thời giao trách nhiệm cho chủ tịch UBND các huyện, thị xã nhằm ngăn chặn, xử lý kịp thời tình hình tập trung đông người, tung tin không chính xác về quy hoạch,..

Sự vào cuộc của chính quyền, cộng với sự quay trở lại của dịch Covid-19 lần thứ 4 diễn ra tại miền Nam đã khiến cơn sốt đất tại Bà Rịa - Vũng Tàu đã được dập tắt. Tuy nhiên hệ lụy nó để lại thì vẫn còn dai dẳng cho đến tận hôm nay. Có không ít những nhà đầu tư đã trở thành nạn nhân của các dự án “ma” hoặc dự án chưa đủ hồ sơ pháp lý, tiền thì đã trao nhưng sổ đỏ thì chưa được nhận. Nhiều nhà đầu tư khác thì mua đất ủy quyền thông qua nhiều người để rồi bây giờ tiền mất nhưng không được nhận đất. Còn nhiều nhà đầu tư khác thì chạy theo cơn sốt nên đã vay tiền ngân hàng, bây giờ giá đất đứng im không thể bán thì phải trả lãi ngân hàng mỗi tháng. Đó chính là hệ lụy của mọi cơn sốt đất nói chung chứ không riêng gì ở Bà Rịa - Vũng Tàu.

Nguyên nhân

“Không có lửa làm sao có khói”, dù là sốt đất thật hay ảo thì tất cả đều có nguyên nhân. Đối với sốt đất ở Bà Rịa - Vũng Tàu đầu năm 2021, nguyên nhân được cho là:

Thứ nhất, do thông tin quy hoạch được truyền miệng. Cụ thể, tại xã Phước Thuận (Xuyên Mộc) là thông tin quy hoạch của các dự án du lịch nghỉ dưỡng và dự án quy hoạch đô thị; còn ở thị trấn Phước Bửu là do thông tin quy hoạch đường ven hồ, mở rộng đô thị và nông nghiệp công nghệ cao.
Thứ hai, do sự can thiệp của giới đầu cơ. “Chiêu trò” mà giới đầu cơ thường sử dụng đó là: Nhân dịp thị trường chưa sôi động họ mua một số lô đất với giá thấp, sau đó mua tiếp các lô đất gần đó hoặc mua đi bán lại những lô đất đã mua trước đây với giá cao hơn. Đồng thời với đó họ sẽ tung tin đồn khu vực bắt đầu sốt đất để các nhà đầu tư khác kéo đến. Lợi dụng hiệu ứng đám đông, họ sẽ thu hút được rất nhiều người đến với khu vực mà họ muốn thổi giá. Sau đó, họ sẽ bán đi và rút khỏi thị trường, để lại sau đó là những nhà đầu tư mua sau với giá cao đang bị mắc kẹt vì không thể giữ nhưng càng không thể bán ra. Và kịch bản này đã được áp dụng hoàn hảo tại Bà Rịa - Vũng Tàu đầu năm 2021.
Thứ ba, do đất Bà Rịa - Vũng Tàu thực sự tiềm năng. Với cơ sở hạ tầng ngày càng được đầu tư, giao thông ngày càng được hoàn thiện, kinh tế - xã hội ngày càng phát triển, cộng với tiềm năng từ du lịch, cảng biển và dầu mỏ,... không khó để giới đầu tư có thể nhìn thấy được triển vọng của nhà đất nơi đây. Tuy nhiên những tiềm năng này chỉ có thể mang đến cho đất Bà Rịa - Vũng Tàu cơ hội tăng giá sau này và tăng giá có lộ trình, chứ tăng ồ ạt gấp 5 - 10 lần thì đó là điều không thể.

Giải mã cơn sốt đất Bà Rịa - Vũng Tàu cuối năm 2021

Ngay khi Tp. HCM và các tỉnh miền Nam vừa gỡ bỏ lệnh giãn cách thì sốt đất lại diễn ra một lần nữa tại Bà Rịa - Vũng Tàu. Cơn sốt diễn ra vào cuối tháng 9/2021 kéo dài cho đến nay. Lần này sốt đất diễn ra tại các khu vực thuộc Tp. Bà Rịa, thị xã Phú Mỹ, huyện Châu Đức, huyện Xuyên Mộc và huyện Đất Đỏ.

Diễn biến

Cuối tháng 9/2021 trước thông tin Tp. HCM sẽ nới lỏng giãn cách vào đầu tháng 10 thì thị trường đất bất động sản Bà Rịa - Vũng Tàu bắt đầu có tín hiệu nhộn nhịp trở lại. Bằng chứng là trên các diễn đàn bất động sản, các tin rao về mua bán nhà đất Bà Rịa - Vũng Tàu tràn lan và nổi bần bật.

Thống kê từ trang tin batdongsan.com.vn cho thấy, bắt đầu từ tháng 9/2021 nhu cầu tìm kiếm nhà đất tại Bà Rịa - Vũng Tàu bắt đầu có dấu hiệu tăng. Đặc biệt là từ 15 - 27/9, mức độ quan tâm tìm kiếm nhà đất tại khu vực này tăng đột biến từ 20% so với trước đó. Và cho đến nay con số này vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại. Và cũng không khó để nhận biết, Bà Rịa - Vũng Tàu lại một lần nữa sốt đất.

Nếu như ở Tp. Bà Rịa, những khu đất thuộc dự án (như Lan Anh 1, Thanh Sơn, Memori,...) trở thành hàng “hot” thì tại thị xã Phú Mỹ, huyện Châu Đức, huyện Đất Đỏ và huyện Xuyên Mộc, đất sào từ 1000m2 trở lên và đất phân lô biệt thự từ 300m2 trở lên được nhiều người quan tâm, tìm kiếm.

Và một lần nữa trong năm 2021 người dân Bà Rịa - Vũng Tàu lại chứng kiến cảnh đoàn người từ khắp mọi nơi đổ về đây bất chấp ngày thường hay cuối tuần. Đặc biệt là trên các tuyến đường về xã Châu Pha, xã Tóc Tiên (thị xã Phú Mỹ) và huyện Đất Đỏ, người đi xem đất nối đuôi nhau thành những hàng dài.

Văn phòng đăng ký đất đai tại các khu vực này lại có dịp hoạt động hết công suất. Bà Ngô Thị Lộc Nhung - Giám đốc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thị xã Phú Mỹ cho biết: Từ ngày 16/10 đến nay, trung bình mỗi ngày văn phòng tiếp nhận và xử lý 80 - 100 hồ sơ chuyển nhượng đất. Dự báo con số này sẽ tiếp tục tăng mạnh vào thời gian tới, nhất là càng về cuối năm.

Nhà đất Bà Rịa - Vũng Tàu cuối năm 2021 không chỉ có sự tham gia của giới đầu tư, người mua thực mà còn có sự góp sức của các chủ đầu tư dự án. Hiện một số các “ông lớn” đã có động thái chuẩn bị bung hàng để đón sóng tại thị trường phố biển. Ngoài Vin Group, Sun Group, Novaland, Tuần Châu, FLC, Hưng Thịnh,... thì sắp tới thị trường bất động sản Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ có thêm Hưng Vượng Holdings, Công ty CP Bất động sản Tiến Phước,... sẽ triển khai nhiều dự án lớn khác.

Nhiều người nghĩ rằng sau dịch giá bất động sản sẽ bị hạ nhiệt, tuy nhiên điều này hoàn toàn trái ngược lại với một số khu vực ở Bà Rịa - Vũng Tàu. Ví dụ như khu vực Châu Pha, Tóc Tiên đã tăng 10% so với trước dịch (lô đất diện tích 150 - 200m2 có 100m2 thổ cư hiện có giá từ 1 - 1,7 tỷ). Hay huyện Đất Đỏ giá đất tăng từ 5 - 15 triệu đồng/m2 tùy khu vực, trong đó tăng mạnh nhất là khu vực ven biển Lộc An với mức giá hiện tại khoảng 20 - 30 triệu đồng/m2. Hiện một số dự án nhà vườn nghỉ dưỡng tại Lộc An (huyện Đất Đỏ) đang sở hữu mức giá khoảng 2,4 tỷ/căn cho diện tích từ 300 - 500m2. Muốn tìm đất Bà Rịa - Vũng Tàu giá rẻ thì nhà đầu tư sẽ phải đỏ mắt để tìm kiếm ở những khu vực này.

Thực hư

Khác với cơn sốt diễn ra vào đầu năm, sốt đất Bà Rịa - Vũng Tàu thời điểm cuối năm 2021 được giới chuyên gia nhận định là thật. Theo giới chuyên gia thì thị trường bất động sản Bà Rịa - Vũng Tàu giống như một quả bóng. Dịch bệnh Covid-19 trở lại thứ 4 giống như một tảng đá lớn đè lên quả bóng nhưng quả bóng không bị xì hơi mà chỉ bị nén lại. Khi dịch bệnh cơ bản được khống chế, lệnh giãn cách được nới lỏng thì quả bóng sẽ bật lên với môt sức bật rất mạnh.

Nếu như không có dịch bệnh thì mọi thứ diễn ra theo quy luật, giá đất sẽ tăng theo một cách từ từ. Nhưng vì dịch bệnh, giá đất bị chững lại đôi chút và ngay khi có cơ hội trở mình thì sẽ bứt phá ngoạn mục. Suy cho cùng thì mức tăng giá đất hiện tại là thuận theo quy luật tự nhiên chứ không phải bị “thổi” lên thái quá. Chẳng qua là vì giá đất bỗng bị tăng lên một cách đột ngột khiến người ta lo sợ rằng có bàn tay sắp xếp của giới đầu cơ giống như các đợt trước mà thôi.

Ông Võ Văn Thường - Giám đốc Công ty TNHH BĐS Gia Phát tại huyện Long Điền cho rằng: Thời gian giãn cách đã khiến mọi giao dịch bất động sản gần như phải tạm dừng. Chủ đầu tư thì không thể triển khai dự án, không thể bán hàng. Nhà đầu tư thì không thể đi xem nhà đất thực tế để xuống tiền. Do vậy khi dịch bệnh được kiểm soát, việc đi lại dễ dàng thì tất yếu dẫn đến sự sôi động của thị trường bất động sản. Và Bà Rịa - Vũng Tàu là một “chiếc bánh ngon” thì liệu ai có thể bỏ lỡ?

Nguyên nhân

Nguyên nhân dẫn đến cơn sốt đất cuối năm 2021 được cho là do:

- Thứ nhất, do tiềm năng có sẵn của tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu: Điều này đã được phân tích ở trên. Khi đất Tp. HCM đắt đỏ và khan hiếm, đất ở các khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai chạm ngưỡng cao thì nhà đầu tư có xu hướng tìm đến những khu vực khác tiềm năng không kém mà giá đất còn “mềm”. Và Bà Rịa - Vũng Tàu đứng đầu danh sách này khi không chỉ có khoảng cách gần với Tp. HCM, nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam mà còn có nhiều tiềm năng để phát triển mọi mặt. Đặc biệt, giá nhà đất tại Bà Rịa - Vũng Tàu còn rất rẻ, so với các khu vực lân cận thì chưa bằng ⅓.

- Thứ hai, do quy hoạch và đầu tư phát triển:

Tại thị xã Phú Mỹ: Thị xã Phú Mỹ là địa phương tiềm năng về công nghiệp, cảng biển cộng với những năm gần đây nhiều dự án trọng điểm của tỉnh đã được triển khai ở địa phương này. Điều này đã giúp cho đất Phú Mỹ trở nên sáng giá trong mắt giới đầu tư. Chưa hết, quy hoạch năm 2021 - 2025, thị xã Phú Mỹ phấn đấu đưa 5 địa phương từ xã thành phường và đưa thị xã Phú Mỹ trờ thành thành phố cảng. Đó là nguyên nhân trực tiếp tạo nên cơn sốt đất những tháng cuối năm 2021 này và dự đoán sự sôi động này sẽ tiếp tục kéo dài cho đến năm sau.
Tại huyện Đất Đỏ: Trước đó, tháng 10/2020, quyết định phê duyệt xây dựng sân bay Đất Đỏ được ban hành vốn đã giúp cho bất động sản địa phương trở thành mảng màu tươi sáng trong bức tranh tổng thể về nhà đất Bà Rịa - Vũng Tàu. Tiếp theo đó, huyện liên tiếp nhận được sự thay đổi tích cực về định hướng phát triển, cơ sở hạ tầng, giao thông đồng bộ và đưa bất động sản khu vực lên một tầm cao mới. Theo định hướng phát triển không gian, huyện Đất Đỏ được quy hoạch phát triển đô thị bám theo hành lang các trục tuyến đường giao thông để hình thành các khu đô thị mới. Nhờ vậy thời gian gần đây huyện nhận được sự đầu tư, phát triển hàng loạt các tuyến đường hạ tầng kết nối liên vùng. Đặc biệt, tuyến đường ĐT 765 - tuyến đường xương sống huyết mạch của Bà Rịa - Vũng Tàu, kết nối tỉnh Lâm Đồng - Bình Thuận - Đồng Nai về Bà Rịa - Vũng Tàu thẳng ra biển Phước Hải kết nối tại đường ven biển đi về Long Hải đã thông tuyến, dự kiến sẽ thông xe toàn tuyến vào cuối năm 2021, thông tin này đã mang đến cơ hội mới cho bất động sản huyện Đất Đỏ.

- Thứ ba, xuất hiện xu hướng sống mới: Thời gian giãn cách kéo dài đã khiến nhiều người thay đổi thói quen hoặc nhu cầu sống. Thay vì cố gắng bám trụ với thành phố thì nhiều người hiện nay mong muốn được sống ở một nơi gần gũi thiên nhiên, khí hậu tốt, mật độ dân cư thưa thớt nhưng vẫn phải đảm bảo hạ tầng và có khoảng cách gần với thành phố. Và Bà Rịa - Vũng Tàu chính là cái tên sáng giá khi nói về các tiêu chí này. Vì vậy, nhà đất Bà Rịa - Vũng Tàu không chỉ được giới đầu tư săn đón mà ngay cả những người có nhu cầu thật vẫn đang tìm kiếm gắt gao.

- Thứ tư, do các yếu tố khác: Các dự án đầu tư công được đẩy mạnh, lãi suất vay thế chấp ngân hàng thấp, các nút thắt về pháp lý đang được nới lỏng, dịch bệnh dần dần được khống chế,... là những lý do giúp cho thị trường bất động sản Bà Rịa - Vũng Tàu nhanh chóng hồi phục sau dịch và cũng là một trong những nguyên nhân tạo nên cơn sốt cuối năm 2021 này.

Lời khuyên khi mua đất thời điểm sốt

Sốt đất là thời điểm các đối tượng lừa đảo dễ trà trộn vào để hoạt động nhất, trong khi tâm lý của người mua luôn vội vàng, nóng lòng để “chốt” được “miếng ngon”. Vì vậy nếu đầu tư nhà đất vào thời điểm sốt nóng thì dù sốt thật hay ảo người mua cũng phải lưu ý các vấn đề sau đây:

Chỉ nên mua các sản phẩm đã hoàn chỉnh pháp lý, các sản phẩm dự án của các chủ đầu tư uy tín, được Sở Xây dựng địa phương công khai cho phép huy động vốn và được ngân hàng thương mại cấp bảo lãnh tín dụng;
Không nên mua theo hình thức sang tay giấy đặt cọc; hợp đồng mua bán cần được công chứng;
Không nên sử dụng đòn bẩy tín dụng quá sức chi trả của bản thân, tránh rủi ro về khoản vay nếu như nhà nước có động thái siết chặt tín dụng hoặc ngân hàng tăng lãi suất;
Thường xuyên cập nhật các thông tin chính xác ở các kệnh chính thống, tránh đọc được các tin thất thiệt ảnh hưởng đến quyết định đầu tư;
Nếu cần thiết nên nhờ các chuyên gia bất động sản uy tín tư vấn.

Tổng kết

Bài viết đã giúp anh/chị làm rõ thực hư các cơn sốt đất ở Bà Rịa - Vũng Tàu năm 2021. Hy vọng những thông tin này đã giúp anh/chị biết được tình hình đang diễn ra tại địa phương này để từ đó đưa ra các quyết định phù hợp, đúng đắn. Chúng tôi có lời khuyên với anh/chị như sau: Đất Bà Rịa - Vũng Tàu đang sốt là thật nhưng giới chuyên gia khuyên rằng thời điểm này không phù hợp để đầu tư lướt sóng. Thị trường bất động sản Bà Rịa - Vũng Tàu chỉ thích hợp với những nhà đầu tư có tầm nhìn chiến lược và dài hạn. Vì vậy, hãy bình tĩnh đánh giá tiềm năng và thận trọng khi đưa ra bất cứ quyết định nào.

Xem thêm:

Đất nền giá dưới 500 triệu tại Tp. Vũng Tàu

Danh sách các chủ đầu tư có tác động lớn nhất đến bất động sản BRVT

Thành phố Bà Rịa hấp dẫn đầu tư bởi bất động sản cao cấp